desahucio

El desahucio

Cuando hablamos del desahucio, nos referimos al mecanismo jurídico que tiene como finalidad devolver al propietario la posesión de una vivienda. Ello puede surgir como consecuencia tanto de la falta de pago por parte del que la ocupa, como por la finalización del plazo pactado en un contrato de arrendamiento con el inquilino o, incluso, cuando la vivienda es cedida en precario, que es una situación que se da cuando el que ocupa la finca no lo hace de manera legal ni paga al verdadero propietario de la misma.

Dicho mecanismo viene regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

¿A quién afecta un desahucio?

Por una parte, al dueño, propietario o arrendador de la vivienda, que es el titular de la misma. Por otra parte al inquilino o arrendatario, que tendrá que pagarle una cantidad de dinero o rentas al dueño por ocupar la finca o vivienda, tal como se estipule en el contrato de arrendamiento.

Hay dos formas de desahucio posibles:

Juicio de desahucio por falta de pago:

El dueño o propietario puede formular un juicio por desahucio solicitando:

  • La devolución de la vivienda por el que la está ocupando ilegalmente.
  • Además, puede pedir al inquilino que le pague las rentas que no ha pagado por haber permanecido en la vivienda.

No obstante, corresponde al dueño el ejercitar una u otra acción, y se solicita en el mismo Juzgado.

Tras hacer uso de esta solicitud, desde el Juzgado se pedirá al demandado que abandone la vivienda, pague al dueño o se oponga a lo que dice el dueño, negando todo esto, en un plazo máximo de 10 días.

Juicio de desahucio por finalizar contrato o precario:

El dueño o propietario presenta una demanda contra el inquilino en el Juzgado. El demandado tiene 10 días para responder dicha demanda mediante escrito ante el mismo Juzgado.

Si alguna de las partes solicita la celebración de una vista (audiencia pública, muy similar a un juicio), se celebrará el día que se señale por el Juzgado. Si no la solicita ninguna parte y el Juez tampoco la considera oportuna, se dictará sentencia.

El desahucio express

Cuando nos referimos a desahucio express, estamos hablando de la manera de echar más rápidamente al okupa, es decir, es una modalidad creada para acortar los plazos en caso de impago de rentas por parte del okupa, dada la existencia de determinadas situaciones de desamparo generadas en contra de los propietarios de la vivienda.

Dicha situación debe ser denunciada ante los Tribunales, los cuales ordenarán a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado que desalojen al okupa.

Como hemos hablado anteriormente del precario, se denomina de esta forma a la persona que está ocupando la vivienda sin contrato de arrendamiento o alquiler, con el consentimiento o no del propietario.

Sin embargo, este proceso puede durar hasta 6 meses.

Las ventajas del desahucio express son las siguientes:

  • Reducción de plazos para desahuciar al inquilino u okupa.
  • Instar al inquilino a abandonar la vivienda voluntariamente a cambio de perdonarle las deudas generadas por el uso de la vivienda.
  • Paralizar el desahucio a cambio de pagar las deudas.
  • Otorgar una situación de amparo a las personas desalojadas que se encuentren en riesgo de exclusión social, situación de la que se ocuparán las autoridades competentes en política social.

Para iniciar un desahucio express, es necesario contactar con un abogado y denunciar los hechos ante la policía. Tras hacer dicha denuncia, no podrás hacer actos por tu cuenta como cortarle los suministros o intimidando a los okupas que se encuentren dentro de la vivienda, ya que podría tener consecuencias legales para el que lo hace.

Es importante indicar que, a fin de agilizar todo el procedimiento, basta con que enseñes el título de que eres propietario de la vivienda, pues si los ocupantes de la misma no lo tienen, se procederá a señalar fecha y hora del lanzamiento, es decir, la entrega de la vivienda. En caso de no entregarse la vivienda en dicha fecha y hora, se procederá al desalojo de la misma por parte de la policía, y el dueño o propietario podrá recuperar la vivienda.

Diferencias entre desahucio y lanzamiento

Podemos definir el lanzamiento como aquella acción que consiste en la entrega de un bien inmueble a una persona con el posterior desalojo de la persona o personas que están ocupando el mismo. Es un acto de ejecución forzosa que se produce tras un aviso por parte del Juzgado en el que se avisa a los ocupantes del bien inmueble para aportar dicho título de posesión del bien inmueble y, en caso de que no lo tengan, finalmente establecer fecha y hora para que los “okupas” abandonen voluntariamente dicho bien inmueble en el plazo establecido por el Juzgado, previa determinación de reconocimiento de la posesión del verdadero propietario en un decreto o sentencia.

Pasado dicho plazo, se procederá por medio de la policía si fuese necesario, al desalojo de los ocupantes de la misma, es decir, una expulsión por la fuerza.

Teniendo en ambos conceptos, las diferencias principales entre desahucio y lanzamiento son:

  • Para iniciar a un lanzamiento, se requiere previa acción que determine, por vía judicial, a quien pertenece la posesión, mediante decreto o sentencia, una vez concluido el juicio de desahucio.
  • En caso de lanzamiento se inicia cuando el ocupante no paga la mensualidad durante más de tres meses.
  • En caso de juicio de desahucio el inquilino puede enervar el mismo, es decir, pagar la cantidad que debe y paralizar el procedimiento de desahucio, acción que podrá hacer únicamente una vez.
  • Una vez acordado el lanzamiento, además de la actuación judicial, se cuenta también con la actuación policial, de forma coactiva si fuese necesario y los ocupantes no abandonaren el lugar objeto de lanzamiento en la fecha y hora marcadas por el Juzgado.

¿Cómo proceder a la reclamación de rentas?

Existen varias vías para reclamar dichas cantidades debidas: el juicio verbal y el juicio monitorio.

El juicio verbal

En cuanto al juicio verbal, es una modalidad que está reservada para reclamar cualquier cantidad independientemente del importe de las mismas, al constituir ésta una especialidad en este tipo de procedimientos, según lo establecido en el art. 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Esta modalidad se sustanciará mediante juicio declarativo verbal. Este procedimiento se inicia mediante una demanda ante el Juzgado de Instrucción, por las cantidades que adeuda el inquilino, indicándose cual es la cuantía de la demanda, es decir, el importe total de las deudas que debe el inquilino.

Presentada la demanda, el inquilino tiene 10 días para oponerse a lo establecido en la demanda. En caso de que no se oponga, preguntará al propietario si quiere que haya juicio o no, y se dictará sentencia sobre ello; en caso de oponerse a la demanda, deberá decidir éste si quiere que haya juicio sobre ello, y lo comunicará al propietario si quiere que haya juicio o no que, habiendo o no, se dictará sentencia sobre ello.

El juicio verbal suele ser muy breve, y es muy aconsejable ser asistido por abogado durante el mismo.

El juicio monitorio

En cuanto al juicio monitorio, es aconsejable iniciarlo en caso de que se conozca con certeza el lugar donde se encuentra el inquilino. También en los casos en los que se intuye que el inquilino no va a negar la existencia dichas deudas que reclama el propietario.

Como bien se ha explicado, más que aconsejable, sería fundamental contar con la asistencia de un abogado durante el procedimiento. El abogado se encargará de facilitar la documentación a aportar, de la preparación de la declaración en un futuro juicio, de los plazos procesales, así como las posibilidades de éxito y la efectiva realización de todos los trámites durante el procedimiento.

Consulta telefónica Abogados Alonso Pons
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