El contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento es un acuerdo legal entre un propietario y un inquilino, en el cual el propietario otorga al inquilino el derecho a ocupar y utilizar una propiedad por un período de tiempo determinado a cambio del pago de una renta mensual.

Este tipo de contrato establece los términos y condiciones de la relación entre el propietario y el inquilino. Entre los puntos que se establecen en el contrato de arrendamiento se encuentran el plazo de duración del contrato, la renta mensual a pagar, la forma de pago, la forma en que se deben realizar los arreglos y reparaciones necesarias en la propiedad y las consecuencias que existen en caso de incumplimiento.

El contrato de arrendamiento se puede aplicar a una gran variedad de propiedades, incluyendo apartamentos, casas, locales comerciales y terrenos. En general, el contrato de arrendamiento es utilizado en situaciones en las que una persona no desea o no puede comprar una propiedad pero necesita un lugar para vivir o trabajar.

Es importante destacar que tanto el propietario como el inquilino deben cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento. Si alguna de las partes no cumple con lo establecido, se pueden presentar conflictos que pueden terminar en un juicio y en consecuencia afectar la relación entre ambas partes.

En conclusión, el contrato de arrendamiento es un documento legal que establece los términos y condiciones de la relación entre el propietario y el inquilino. Este tipo de contrato es utilizado comúnmente en situaciones en las que una persona desea rentar una propiedad por un período de tiempo determinado y establece las obligaciones y responsabilidades tanto del propietario como del inquilino durante el plazo del contrato.

¿Cómo se formaliza un arrendamiento?

Para formalizar un contrato de arrendamiento es necesario seguir una serie de pasos para que el acuerdo sea válido y legal. A continuación, te explicamos los pasos básicos que debes seguir para formalizar un arrendamiento:

1. Definir las condiciones del alquiler: Lo primero que debes hacer es establecer las condiciones del alquiler, tales como el monto del alquiler, la duración del contrato, la forma de pago, el uso de la propiedad, etc. Es importante que ambas partes estén de acuerdo con estas condiciones.
2. Redacción del contrato: Una vez que se han establecido las condiciones del alquiler, es necesario redactar un contrato por escrito que contenga todos los términos y condiciones acordados. Este contrato debe ser claro, preciso y detallado, y debe incluir la identificación de las partes, la descripción de la propiedad, el plazo del contrato, el monto del alquiler, las obligaciones y responsabilidades de ambas partes, entre otros aspectos relevantes.
3. Firma del contrato: Una vez que el contrato ha sido redactado y ambas partes están de acuerdo con los términos y condiciones establecidos, es necesario que el contrato sea firmado por ambas partes. Esto puede hacerse en presencia de un notario público o un abogado.
4. Pago de la fianza: En algunos países es necesario que el arrendatario pague una fianza que sirve como garantía de cumplimiento del contrato. Este pago se realiza en el momento de la firma del contrato y se devuelve al arrendatario al finalizar el contrato si no ha habido daños a la propiedad.
5. Registro del contrato: En algunos países, el contrato de arrendamiento debe ser registrado en un organismo público competente, para que sea válido y legal. Es importante conocer los requisitos específicos de cada país en este sentido.

Para formalizar un arrendamiento basta con que exista un contrato. Este puede tener forma escrita o verbal. Sin embargo, el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que las partes exijan la formalización del pacto por escrito a la otra parte cuando se trate de un contrato de alquiler de vivienda.

Básicamente o resumiendo, formalizar un contrato de arrendamiento implica establecer las condiciones del alquiler, redactar un contrato claro y preciso, firmarlo y realizar el pago de la fianza, y registrar el contrato si es necesario.

Es importante tener en cuenta que el cumplimiento de las obligaciones y responsabilidades establecidas en el contrato es fundamental para mantener una relación armoniosa y justa entre el arrendador y el arrendatario.

Tipos de arrendamiento

El artículo 1542 del Código Civil establece tres tipos de arrendamientos:

• Arrendamiento de cosas. Se trata de bienes muebles o inmuebles. Es el alquiler típico, donde el arrendatario toma posesión del bien por tiempo determinado a cambio del pago de la renta pactada. Por ejemplo, es el caso de un contrato de alquiler de vivienda.
• Arrendamiento de servicios. En este caso lo que se arrienda es una prestación de servicios. No debe confundirse con el contrato de trabajo, ya que no establece una relación laboral. Por ejemplo, concurre cuando se contrata a un abogado.
• Arrendamiento de obras. Se trata de un negocio similar al anterior, pero la obligación arrendada es de resultado y no de medios. Es decir, lo que se paga no es el mero servicio, sino la obtención de un resultado. Por ejemplo, concurre cuando se contrata una instalación eléctrica.

Aunque no se incluya en este artículo, también existe el arrendamiento financiero o leasing, que consiste en el alquiler de un bien seguido de un derecho de compra al terminar el contrato.

Derechos aplicables de arrendamiento

Existen derechos y obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario, los cuales están regulados por las leyes y normativas aplicables en cada país.

Entre los derechos aplicables de arrendamiento más comunes se encuentran los siguientes:

• Derecho a una vivienda digna: El arrendatario tiene derecho a recibir una vivienda que cumpla con los requisitos mínimos de habitabilidad y que esté en condiciones óptimas de mantenimiento.
• Derecho a un alquiler justo: El arrendatario tiene derecho a pagar un alquiler justo y acorde con el mercado, de acuerdo con la ubicación y las características de la propiedad.
• Derecho a la privacidad: El arrendatario tiene derecho a la privacidad en su vivienda, lo que implica que el arrendador no puede ingresar a la propiedad sin su consentimiento previo, salvo en casos de emergencia.
• Derecho a recibir la fianza: El arrendatario tiene derecho a recibir la fianza depositada al finalizar el contrato, siempre y cuando no haya causado daños a la propiedad.
• Derecho a un contrato por escrito: El arrendatario tiene derecho a un contrato por escrito que establezca los términos y condiciones del alquiler, incluyendo la duración del contrato, el monto del alquiler y las obligaciones de ambas partes.
• Derecho a la renovación del contrato: El arrendatario tiene derecho a renovar el contrato de arrendamiento en caso de que el arrendador esté de acuerdo.
• Derecho a recibir notificación previa: El arrendatario tiene derecho a recibir notificación previa antes de que el arrendador decida poner fin al contrato.

De forma específica será aplicable al contrato de arrendamiento:

• La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos;
• El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
• De forma general las disposiciones del Código Civil.

En conclusión, es importante que tanto el arrendador como el arrendatario conozcan los derechos y obligaciones aplicables en los contratos de arrendamiento. De esta manera, se pueden evitar problemas y conflictos futuros y se puede garantizar una relación armoniosa y justa entre ambas partes.

Las garantías del contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento puede ir garantizado mediante diferentes mecanismos:

• Fianza. La fianza viene recogida en el artículo 36 LAU. Permite al propietario solicitar una mensualidad de la renta al inicio del contrato de alquiler de vivienda. En el caso de arrendamiento para uso distinto de vivienda se solicitará una cantidad equivalente a dos mensualidades. Cuando este finalice deberá devolverse la fianza, salvo que se aprecien desperfectos en la vivienda. En ese caso la fianza podrá aplicarse al pago de los mismos.
• Aval. Puede ser personal o bancario. El avalista se hará responsable de los impagos e incumplimientos del arrendatario. Por tanto, el propietario podría demandarlo si aparecen desperfectos en la vivienda.
• Depósito. Consiste en la inmovilización de determinada cifra de capital a favor del propietario. En caso de incumplimiento o impagos, podrá acceder a ese dinero, con la garantía de que su deudor no es insolvente.
• Seguro de arrendamiento. Se trata de un seguro particular, que combina elementos de las garantías anteriores. El arrendatario pagará la póliza del seguro de arrendamiento, desplazando así la responsabilidad de incumplimientos, daños o impagos sobre la aseguradora.

Incumplimiento del arrendamiento

En caso de incumplirse el contrato de arrendamiento, la parte perjudicada puede exigir la indemnización de daños y perjuicios. Adicionalmente podrá dejar vigente el contrato, o bien exigir la resolución del contrato.

Además, si se trata del arrendamiento de un bien inmueble, el arrendador podría solicitar el desahucio del arrendatario. El proceso de desahucio es un procedimiento especial regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que habría que estar a sus preceptos para instarlo.

Es importante respetar estas normas, ya que en muchas ocasiones el casero trata de expulsar personalmente al inquilino. Esta actuación, conocida como “vía de hecho” o “realización del propio derecho” es ilegal. Por tanto, el arrendador no puede tratar de echar al inquilino de su casa, cortarle los suministros o, de cualquier otra forma, perturbar el arrendamiento. En caso contrario podría verse demandado o querellado (por ejemplo, por coacciones), empeorando la situación.

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A menudo se producen controversias por la interpretación del contrato de alquiler de vivienda o de servicio que terminan conduciendo a los tribunales. Por eso es recomendable contratar a un abogado que revise o redacte el texto, pues sus servicios serán más económicos que si se necesita su asistencia en un posterior juicio.